企業找廠房時，最容易先看到地點、坪數與租金。但「地址看起來在工業區」不等於您的製程一定能進駐；房東或仲介的口頭說法，也不能代替正式查核。
- 簽約前先確認產業與製程，而不是只問能不能廠登。
- 比較「達到可投產狀態的總成本」，不是只比較租金。
- 需要改善的項目，必須寫清楚責任、費用、期限與退場方式。
1. 行業與製程是否符合土地及園區規定？
準備公司營業項目、實際製程、原料、產品、機台、用電、用水與排放資料，再確認土地分區、用地編定、園區容許行業及環評限制。製造、倉儲、辦公與研發混合使用，也要分別核對。
2. 這個地址能否辦理您需要的工廠登記？
公司登記與工廠登記不是同一件事；前一位使用者曾辦過，也不代表您的產業、規模與製程一定符合。應核對地號、廠地面積、承租範圍、既有登記如何處理，以及是否需要其他許可。
3. 建物是否合法，使用執照用途是否相符？
索取土地與建物謄本、測量圖說、使用執照，再把權狀面積、增建、夾層、雨遮、天車與消防現況逐項比對。問題不一定代表完全不能租，但改善成本與無法取得許可時的退場方式必須先知道。
4. 現有電力夠不夠，未來能否增容？
「有三相電」不是答案。應依機台清單估算契約容量、尖峰負載、電壓、變壓器與備援，並確認增容的工程空間、時程、費用，以及改善設備在退租時如何處理。
5. 用水、污水與製程排放是否接得起來？
園區有污水設施，不代表任何水量與水質都能直接納管。先整理每日及尖峰用水、排放量與水質，再確認納管、前處理、管線、採樣、剩餘處理能力與持續費用。
6. 消防、環保與職安是否符合實際使用？
消防設備不能只看現場有沒有，而要看用途、面積、隔間、儲存物、機台與人員配置是否相符。若涉及化學品、危險物品、空污、廢水或高風險製程，應由相應專業人員依實際使用勘查。
7. 挑高、載重、柱距與生產動線是否真的合用？
帶著最大機台與車輛尺寸去看廠。核對樑下淨高、地坪或樓板載重、柱距、門寬、卸貨高度、天車規格與吊裝路線，並保留維修、消防與逃生空間。
8. 大車能不能合法、穩定地進出？
實際驗證道路寬度、限高、限重、禁行時段、轉彎、會車、迴轉與裝卸。最好讓配合司機在正常營運與尖峰時段各走一次，因為地圖距離短不代表物流時間穩定。
9. 租金之外的總成本是多少？
一次性成本包含押金、搬遷、機電、消防、隔間、地坪、吊裝、許可與復原；持續成本則有租金、管理費、污水費、保險、維護與保全。真正要比較的是總成本與投產時間。
10. 租約是否寫清楚用途、改善、點交與退場？
租約應具體約定核准用途、許可無法取得時的處理、裝修與設備權屬、修繕責任、租期與續租、提前終止、期滿復原、污染與廢棄物責任。模糊的「恢復原狀」最容易在退租時產生爭議。
看廠的正確順序
- 先整理產業、製程與硬性需求。
- 排除使用、廠登、電力與污水不符的物件。
- 再比較物流、建物與達到投產狀態的總成本。
- 入選後進行文件與專業查核。
- 把查核結果與責任寫入租約。
前面多花一點時間查核，通常比簽約後才發現不能用，更省時間也更省成本。
參考資料
本文為一般資訊，不構成建築、消防、環保、法律、稅務或投資建議；個案仍應由相應專業人員正式查核。