買賣廠房時，最容易低估的不是成交價，而是「誰是所有權人、何時取得、交易包含哪些資產」。同樣是一億元的廠房，由個人或公司出售、土地與建物比例不同、是否包含設備，稅費結果可能完全不同。
- 不是每一筆廠房交易都會同時發生下列所有稅費。
- 買方重點是取得總成本；賣方重點是稅後淨額與現金入帳時間。
- 契稅 6% 不是直接用整筆成交價計算，土地增值稅也不是成交價乘固定比例。
- 土地、建物、設備與營業稅是否含在售價內，必須在簽約前說清楚。
廠房交易稅費總表
| 項目 | 主要義務／負擔方 | 判讀重點 |
|---|---|---|
| 契稅 | 買方 | 建物買賣契稅稅率為 6%，以核定契價計算，不是直接拿整筆成交總價乘 6%。開徵土地增值稅區域的土地不課契稅。 |
| 印花稅 | 依契據持有人／立約或立據人確認 | 持向主管機關辦理物權登記的不動產公契，按契約金額 1‰ 計貼。私契若另具有收據性質，可能有不同印花稅問題。 |
| 登記規費 | 申請登記的權利人 | 所有權移轉原則上按申報地價或核定權利價值 1‰ 繳納，另可能有書狀、謄本及地政士作業費。 |
| 土地增值稅 | 移轉前土地所有權人 | 工業用地通常先按一般用地判斷，依土地漲價總數額適用 20%、30%、40% 累進稅率；持有年限與個案優惠仍須另行核定。 |
| 房地交易所得稅 | 賣方 | 依所有權人是個人、公司、獨資或合夥、取得日期、持有期間與交易性質判斷。不能只用成交價乘固定稅率。 |
| 營業稅 | 符合課稅條件的營業人賣方 | 營業人銷售建物部分通常涉及營業稅；一般加值型營業人現行稅率為 5%，出售土地則屬營業稅免稅項目。是否含稅及發票開立要在契約中寫清楚。 |
| 融資與查核成本 | 買方為主 | 估價、設定抵押權、銀行作業、地政士、律師、測量、環境與合法性查核，以及消防機電改善，都應納入取得總成本。 |
| 處分與交付成本 | 賣方為主 | 仲介、地政士、塗銷、提前清償、租約處理、設備拆移、清運與點交改善，會影響實際出售淨額。 |
上表的「主要負擔方」是交易規劃入口，不等於任何個案的最終結論。法定納稅義務人、契約約定的經濟負擔，以及實際付款流程，三者應分開確認。
買方要算的不是稅，而是取得總成本
買方的預算可以先用這個方式整理：
取得總成本＝成交價＋契稅＋印花稅＋登記與融資費用＋查核費用＋合法化與修繕工程＋搬遷停工成本＋預備金
1. 契稅：建物核定契價 × 6%
財政部說明，買賣契稅由買受人負擔，稅率為 6%，計算基礎是建物核定契價。這和市場成交總價不同，也不包含在開徵土地增值稅區域的土地。一般移轉案件原則上應於契約成立日起 30 日內申報。
2. 印花稅與登記規費
持向主管機關辦理物權登記的不動產公契，按公契金額 1‰ 計貼印花稅。所有權移轉登記費原則上按申報地價或核定權利價值 1‰ 計收；若另設定抵押權，也會產生相應登記與銀行費用。
3. 合法性與投產成本
契稅與規費通常不是企業買廠最大的未知數。未登記建物、消防、機電增容、污染調查、使用執照用途、設備基礎與停工搬遷，才可能讓總預算失真。出價前可搭配廠房合法性、消防與使用執照查核表。
賣方要先算出售淨額
賣方可先建立另一個公式：
出售淨額＝實際收取價款－土地增值稅－房地交易所得稅－營業稅與其他應納稅額－仲介與專業費－貸款清償與塗銷－租約、設備及交付成本
1. 土地增值稅
工業用地通常先按一般用地規則判斷，土地增值稅依土地漲價總數額適用 20%、30%、40% 累進稅率。實際稅額還會受到前次移轉現值、物價指數、持有年限與核准優惠影響，應先向地方稅稽徵機關申請試算或核定。
2. 房地交易所得稅
所得稅不能只看「公司稅率」或「個人稅率」。必須先確認登記所有權人、取得日期、持有期間、舊制或房地合一新制，以及是否屬特殊交易。財政部目前對符合新制的營利事業說明如下：
| 所有權型態 | 先確認的所得稅邏輯 |
|---|---|
| 公司等營利事業 | 若交易 2016 年 1 月 1 日以後取得、符合房地合一新制的房地，原則上依持有期間分開計稅、合併申報；財政部現行說明列示 2 年內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年 20%，特殊情形另有規定。 |
| 個人名義 | 依取得日、交易日、持有期間、居住者身分及是否屬舊制或新制判斷。工業廠房通常不能直接套用自住房地優惠。 |
| 獨資或合夥 | 房地交易所得可能由登記所有權人依個人房地合一規定申報，不宜直接比照公司法人。 |
營利事業房地合一的課稅所得，財政部示例以成交價額減除取得成本、相關費用及土地漲價總數額後計算；因此取得、改良、仲介與地政士等憑證是否完整，會影響申報結果。
3. 營業稅與價款分配
符合課稅條件的營業人出售建物，通常涉及營業稅；一般加值型營業人現行稅率為 5%，土地則依營業稅法免徵。契約必須說明總價是否含稅、發票由誰開立，以及土地、建物、設備各自價款。
價款不能只為降低稅額任意分配。財政部指出，營利事業合併出售土地與房屋，如未劃分價款或房屋款明顯低於時價，稽徵機關可依查得時價或規定比例計算房屋銷售價格。
簽約前要回答的 7 個問題
- 土地與建物分別登記在個人、公司，還是不同所有權人名下？
- 各筆土地與建物的取得日期、原始成本及持有期間是什麼？
- 成交內容是否包含未登記增建、機器設備、租約、商譽或其他權利？
- 總價如何分列土地、建物與設備？依據是否合理且有文件支持？
- 建物價款是否含營業稅？賣方是否能依法開立發票？
- 土地增值稅、房地交易所得稅與貸款清償後，賣方實際淨額是多少？
- 買方完成合法查核、改善與搬遷後，企業真正投入的總額是多少？
如果還沒建立合理成交價範圍，可先閱讀台中廠房實價登錄判讀指南；正在營運、出租或規劃售後回租的資產，則可參考營運中廠房出售的 6 個重點。
真正可以拿來決策的價格，不是開價或成交價，而是買方的可投產總成本，以及賣方完成交付後的稅後淨額。
常見問題
買廠房的契稅，是成交價的 6% 嗎？
不是直接以整筆土地加建物成交總價計算。買賣契稅稅率是 6%，課稅基礎為建物的核定契價；土地在開徵土地增值稅區域不課契稅。實際稅額以地方稅稽徵機關核定為準。
只買工業土地，需要繳契稅嗎？
在開徵土地增值稅區域的土地不屬契稅課徵範圍，因此單純土地移轉通常沒有建物契稅，但仍會涉及土地增值稅、印花稅、登記規費及所得稅等項目。
土地增值稅一定由賣方負擔嗎？
有償移轉時，法定納稅義務人原則上是原土地所有權人。買賣雙方即使另有費用分擔約定，也不會因此改變稅法上的納稅義務人；應同時區分法定義務與契約上的經濟負擔。
公司出售廠房，建物一定要加 5% 營業稅嗎？
營業人銷售建物通常屬營業稅課稅範圍，一般加值型營業人現行稅率為 5%，土地免徵營業稅；但賣方資格、交易內容與例外情形仍要由會計師或國稅局確認。契約也必須寫明售價是否含稅。
土地、建物與設備的價款可以自由分配嗎？
不宜為降低稅額而任意分配。財政部說明，營利事業合併出售土地與房屋，若未劃分價款或房屋款明顯低於時價，稽徵機關可依查得時價或規定比例計算房屋銷售價格。設備、租約與其他權利也應有合理內容與憑證。
仲介費、地政士費與整修費可以列入成本嗎？
部分與取得、改良或出售直接相關的必要費用，可能影響所得計算，但各稅制的認列條件不同。應保留契約、發票、匯款與工程文件，再由會計師或稅務專業人員依個案判斷。
官方資料來源
- 財政部稅務入口網：契稅的課徵（主管機關：財政部；查閱日期：2026/09/02）
- 財政部稅務入口網：印花稅的課徵（主管機關：財政部；查閱日期：2026/09/02）
- 財政部稅務入口網：土地增值稅的課徵（主管機關：財政部；查閱日期：2026/09/02）
- 財政部：營利事業房地合一稅制設計（主管機關：財政部；查閱日期：2026/09/02）
- 財政部主管法規：加值型及非加值型營業稅法（查閱日期：2026/09/02）
- 宜蘭縣地政事務所：登記規費（主管機關：地方地政機關；查閱日期：2026/09/02）
本文依 2026/09/02 可查得的官方資料整理，僅供一般交易規劃，不構成個案稅務、會計、法律或投資建議。稅額、納稅義務人、扣除項目、發票與價款分配，仍應由地方稅稽徵機關、國稅局、會計師、律師或地政士依交易當時法令與個案文件確認。